Betreffende het realisatiegerichte instrumentarium #194

Documenten in het dossier: : Ontwerp van decreet – Nr. 2: Verslag van de hoorzittingen – Nr. 3 en 4: Amendementen – Nr. 5: Advies van de Raad van State – Nr. 6: Advies van de Vlaamse Toezichtcommissie voor de verwerking van persoonsgegevens – Nr. 7 t.e.m. 9: Amendementen – Nr. 10: Verslag – Nr. 11: Reflectienota – Nr. 12 en 13: Amendementen – Nr. 14: Advies van de Raad van State over de amendementen – Nr. 15: Amendementen – Nr. 16: Advies van de Gegevensbeschermingsautoriteit over de amendementen 22 mei 2023 (2022-2023) Amendementen voorgesteld na indiening van het verslag op het ontwerp van decreet betreffende het realisatiegerichte instrumentarium ingediend op verzendcode: LEE — 1011 Brussel — 02 552 11 11 — www.vlaamsparlement.be AMENDEMENT Nr. 27 voorgesteld door Mieke Schauvliege na indiening van het verslag Artikel 14 De inleidende bepaling van paragraaf 3 vervangen door wat volgt: “§3. De eigenaarswaarde is gebaseerd op een forfaitair vergoedingssysteem op basis van mediaantransactieprijzen dat rekening houdt met de volgende objectieve correctiefactoren die degressief worden toegepast:”. VERANTWOORDING Een forfaitair vergoedingssysteem met mediaantransactieprijzen en toepassing van correctiefactoren is de beste garantie op een voorspelbaar, rechtszeker, rechtvaardig en beheersbaar systeem. Met dit amendement wordt het voorstel dat de experts van de Taskforce Bouwshift naar voor hebben geschoven als alternatief voor een planschadevergoeding gebaseerd op de venale waarde, gevolgd. Het in voorliggend ontwerp van decreet voorgestelde systeem brengt een grote onzekerheid met zich mee. Lokale besturen, die zullen moeten opdraaien voor de te betalen eigenaarsvergoedingen, moeten op voorhand kunnen weten waar ze aan toe zijn. Lokale besturen zullen geen realistische raming kunnen maken in het beginstadium van een planningsinitiatief en zo dreigen nieuwe initiatieven bij voorbaat in de kiem gesmoord te worden. De verwijzing naar het begrip ‘venale waarde’ is problematisch. Dit begrip verwijst naar de marktwaarde van de grond en heeft als onvermijdelijk resultaat dat ook de speculatieve waarde wordt vergoed. Dat is onrechtvaardig, is oneigenlijk gebruik van belastinggeld en maakt de bouwshift bovendien onbetaalbaar, zo blijkt uit cijfers uit onder meer het rapport van de Taskforce Bouwshift. Voor de lokale besturen is de door de meerderheidspartijen voorgestelde regeling nefast. Het is onverantwoord en maatschappelijk niet uit te leggen dat de overheid ervoor kiest om dergelijk grote bedragen van de maatschappij naar een beperkt deel grondbezitters te laten vloeien die bovendien niet het werkelijk geleden waardeverlies compenseren, maar wel de speculatieve waarde. Er is dus een groot probleem met de berekeningswijze van de eigenaarsvergoeding. Verschillende sprekers hebben tijdens de parlementaire hoorzittingen in de commissie met voorbeelden duidelijk gemaakt dat deze wijziging de bouwshift onbetaalbaar en dus onuitvoerbaar dreigt te maken. Dit is in strijd met de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV). Uit het rapport van de Taskforce Bouwshift blijkt dat binnen een forfaitair systeem op een getrapte manier degressieve correctiefactoren objectief en transparant toegepast kunnen worden, waardoor de factuur tot circa 1,8 miljard euro beperkt blijft in tegenstelling tot wanneer met een 100%-vergoeding op basis van de venale waarde gewerkt zou worden. Dan zouden de totaalkosten tot in de tientallen miljarden kunnen oplopen. Ook de Vlaamse Vereniging voor Ruimte en Planning (VRP), de beroepsvereniging voor Vlaamse stedenbouwkundigen en ruimtelijke planners, vreest dat, indien er een nieuwe regeling komt die tot hogere planschadekosten zal leiden voor overheden, dit tot gevolg zal hebben dat (lokale) overheden geen herbestemmingen meer zullen doen en de open ruimte verder aangevreten, versnipperd en verhard wordt. Een bouwshift op basis van waardebepalingen dicht bij de 100% venale waarde aan bouwgrond, dreigt de bouwshift onbetaalbaar en dus onuitvoerbaar te maken. Daarom vraagt de indiener van dit amendement, in naam van haar fractie, de schrapping van het begrip ‘venale waarde’ in de definitie van de eigenaarswaarde en de vervanging ervan door een fairder en meer transparant systeem, op basis van de mediaantransactieprijs en rekening houdend met degressieve objectieve correctiefactoren. Over het algemeen wordt de mediaanprijs in een vastgoedmarkt beschouwd als een meer betrouwbare indicator voor actuele waarde van een goed dan de gemiddelde prijs. Het is de centrummaat die minder gevoelig is aan uitschieters (zowel in het lage als hoge segment). Indien er bijvoorbeeld een aantal bouwgronden in het extreem hoge segment verkocht worden, dan levert de gemiddelde prijs al snel een vertekend beeld op. Werken met mediaanprijzen is de gangbare maatstaf om analyses in de vastgoedmarkt te meten. Dit kan aan de hand van de dataset van de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) waarin meer dan een miljoen transacties zijn opgenomen waarvoor een transactieprijs en een eenduidige bestemmingsklasse gekend zijn. Hieruit wordt dan een selectie gemaakt van transacties die exclusief betrekking hebben op onbebouwde gronden. Op basis hiervan worden mediaanprijzen berekend. Vertrekkende vanuit de mediaantransactieprijzen voor Vlaanderen voor verschillende bestemmingscategorieën worden op een getrapte manier een aantal degressieve correctiefactoren objectief en transparant in rekening gebracht. Deze correctiefactoren omvatten in concreto de waardebepalende factoren, maar kennen hieraan een degressief objectief vaststelbare factor toe omdat het – over het algemeen – om slecht gelegen gronden gaat. Ook worden vanuit billijkheidsoverweging de duurtijd van het eigendomsstatuut van de gronden en de last die buiten het normaal risico valt, gecorrigeerd. Door de opgesomde objectieve correctiefactoren degressief toe te passen, is dit in bepaalde verhouding afnemend. Door de toepassing van een bepaalde …